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[상법] 고리대금 법

가주 정부는 법정이자율을 정해 놓았다. 소비자에게 적용되는 법정이자율은 연 10%다. 10%가 넘는 이자율이 적용됐을 때에는 법정 최고이자율을 초과하는 이자가 되므로 불법으로 간주한다. 다만 이자율이 불법인가에 대한 판단은 매우 복잡한 법이 적용된다.   고리대금에 대한 법은 가주 헌법 15조에 규정되어 있다. 기본적으로 개인 또는 가족을 부양하기 위하여 받은 융자에 대하여 연 10%가 넘는 이자율을 적용했을 때 고리대금 법을 위반한 것이다.     다만 실제로 고리대금 법에 저촉되는 경우는 훨씬 적다. 이유는 법정이자율보다 높은 이자를 적용할 수 있는 예외조항이 방대하기 때문이다.     첫째, 부동산 중개인 라이선스를 가진 부동산 중개인이 알선한 융자나 부동산을 담보로 하는 융자일 경우에는 고리대금 법에 저촉되지 않는다. 따라서 부동산 융자를 하거나 부동산을 담보로 하는 융자를 부동산 중개인이 알선할 때는 고리대금 법에 저촉되지 않는다.   둘째, 캘리포니아 금융법에 따라 은행, 저축은행 또는 신용조합은 고리대금 법에 적용을 받지 않는다. 즉 이러한 금융기관에 의하여 발생하는 신용융자, 부동산 융자, 상업융자, 모기지 융자 등은 고리대금법에 따르면 불법이 아니다.  금융기관의 융자는 고리대금 법에 저촉받지 않고 이자율을 정할 수 있다.   셋째, 융자금액이 2500달러를 넘지 않는 소액의 융자나 전당포 거래도 고리대금 법에 적용을 받지 않는다.     넷째, 보험회사가 융자할 때도 고리대금 법에 적용되지 않는다.     다섯째, 부동산이나 일반 상품을 사면서 융자를 할 경우에도 고리대금 법에 적용을 받지 않는다.  따라서 백화점에서 가전제품을 사면서 융자를 할 경우에는 고리대금 법에 저촉받지 않고 법정이자율보다 높은 이자를 적용할 수 있다.   여섯째, 모든 크레딧 카드 거래는 고리대금 법에 저촉을 받지 않는다.  이러한 이유로 크레딧 카드 회사가 적용하는 이자율이 법적 제한을 받지 않는 것이다.   일곱째, 주 정부나 연방정부가 하는 융자에 대해서도 고리대금 법은 적용되지 않는다.   위에 설명한 예외조항이 적용되지 않는 융자일 경우에는 이자를 적용하는 데 있어서 법정이자율을 넘을 수 없다.  이러한 고리대금 법을 위반했을 경우에는 민·형사상 책임이 있다. 융자를 통해서 받은 모든 이자가 몰수되고 받은 이자의 세배가 벌금으로 부과된다. 또한 고의로 고리대금 법을 어겼을 경우에는 악덕 고리대금업자로서 형사적인 책임이 발생한다. 처벌은 최고 5년까지의 징역형이 내려질 수 있다.   고리대금 법을 위반한 것에 대한 민사소송의 공소시효는 2년이다. 그러나 채권자가 지급되지 않은 융자에 대해 소송을 했을 경우, 채권자는 법적 방어의 논리로서 고리대금 법 위반을 맞소송할 수 있으며 이러한 반소는 공소시효에 적용받지 않는다. 이런 경우, 융자의 원금에 대해서는 책임이 있으나 이자에 대한 책임은 없게 된다.   고리대금 법이 적용되는 경우가 적기는 하지만 위반을 했을 경우에는 매우 엄격한 민·형사상 책임이 발생한다.     ▶문의:(213) 487-2371 이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 고리대금 예외조항 악덕 고리대금업자 신용융자 부동산 부동산 융자

2024-08-18

[상법] 법정 이자율과 고리이자애 관한 법률

가주에서 소비자에게 적용되는 법정이자율은 연 10%다. 10%가 넘는 이자율이 적용됐을 때에는 고리의 이자가 되므로 예외조항이 아닐 경우에는 불법으로 간주한다. 이자율이 고리인가 아닌가에 대해서는 매우 복잡한 법이 적용된다.   기본적으로 개인 또는 가족을 부양하기 위하여 받은 융자에 대하여 연 10%가 넘는 이자율을 적용했을 때 고리대금법이 적용된다. 일반적으로 상품을 사거나, 부동산 건축 또는 개조를 위해서 받은 융자는 개인 또는 가족을 부양하기 위하여 받은 융자로 간주하지 않으므로 고리대금법에 저촉되지 않는다.   고리대금법을 이해하는데 있어서 중요한 것은 고리대금법에 저촉되지 않는 예외조항이다. 위에서 설명한 것은 고리대금법에 저촉되는 일반적인 법이다. 그러나 실제로 고리대금법에 저촉되는 경우는 훨씬 적다. 이유는 법정이자율보다 높은 이자를 적용할 수 있는 예외조항이 방대하기 때문이다.   첫째, 부동산 중개인 라이선스를 가진 부동산 중개인이 알선한 융자나 부동산을 담보로 하는 융자일 경우에는 고리대금법에 저촉되지 않는다. 따라서 부동산 융자를 하거나 부동산을 담보로 하는 융자를 부동산 중개인이 알선할 때는 고리대금법에 저촉받지 않는다.   둘째, 가주금융법에 따라 은행, 저축은행 또는 신용조합은 고리대금법에 적용을 받지 않는다.     셋째, 융자금액이 2500달러를 넘지 않는 소액의 융자나 전당포 거래도 고리대금법에 적용을 받지 않는다. 고리대금법을 적용하지 않는 이유는 신용거래가 어려운 계층을 상대로 하는 융자에 대하여 규제를 완화한다는 측면이 있다.   넷째, 보험회사가 융자할 때도 고리대금법에 적용되지 않는다.   다섯째, 부동산이나 일반 상품을 구매하면서 융자를 할 경우에도 고리대금법에 적용을 받지 않는다. 따라서 백화점에서 가전제품을 구매하면서 융자를 할 경우에는 고리대금법에 저촉받지 않고 법정이자율보다 높은 이자를 적용할 수 있다.   여섯째, 모든 크레딧카드 거래는 고리대금법에 저촉을 받지 않는다.   일곱째, 주 정부나 연방 정부 같은 정부가 하는 융자에 대해서도 고리대금법은 적용되지 않는다.   위에 설명한 예외조항이 적용되지 않는 융자일 경우에는 법정이자율을 넘을 수 없다. 이를 위반했을 경우에는 민형사적인 책임이 발생한다. 융자를 통해서 받은 모든 이자 몰수와 이자의 세 배에 달하는 금액에 대한 벌금 책임이 있다. 형사처벌은 최고 5년까지의 징역형이 내려질 수 있다. 고리대금법을 위반한 것에 대한 민사소송의 공소시효는 2년이다. 그러나 채권자가 지급되지 않은 융자에 대해 소송을 했을 경우, 채권자는 법적 방어의 논리로서 고리대금법 위반을 맞소송할 수 있으며 이러한 반소는 공소시효에 적용받지 않는다. 이런 경우, 융자의 원금에 대해서는 책임이 있으나 이자에 대한 책임은 없다.   실질적으로 고리대금법이 적용되는 경우는 많지 않다. 대부분의 융자거래는 고리대금법이 적용되지 않는다. 고리대금법이 적용되는 경우가 적기는 하지만 위반을 했을 경우에는 매우 엄격한 민형사적인 책임이 발생하기 때문에 주의해야 한다.   ▶문의: (213)487-2371  이승호/ 변호사 Lee & Oh상법 고리이자애 이자율 고리대금법 위반 법정 이자율 부동산 융자

2023-09-30

[법 상식] 부동산 융자에서 보증인의 책임

은행이 상업용 부동산 융자를 할 때 융자를 할 때 채무자 외에도 제삼자의 보증(guaranty)을 요구하는 경우가 많다. 특히 부동산 융자의 우선 채무자가 법인일 경우 법인의 지분을 소유하고 있는 개인에게 융자 보증을 요구한다. 특히 가주에서는 부동산이 차압된 후 원금 부족이 발생했을 경우, 원천 채무자에게 원금 부족에 대한 보상을 요구할 수 없는 원금부족추심방지법(Anti-deficiency Statute)이 있기 때문에 제삼자 보증은 더욱 중요하다.   원금부족추심방지법이란 원천 채무자의 지급 불이행이 발생했을 경우, 채권자는 담보물인 부동산을 법원을 거치지 않은 트러스티 세일을 통한 차압을 할 때 차압 가격이 융자금액보다 적어도 원금 부족 부분에 대하여 추가적인 추심을 할 수 없다는 법이다. 법원을 거치지 않는 차압, 즉 트러스티 세일을 통한 차압일 때 적용된다. 결국 은행에서는 부동산의 가격이 하락하여 트러스트 세일에서 원금보다 적은 금액으로 차압이 되었을 경우 원금 부족 부분에 대하여 원천 채무자에게 추심할 수 없게 되는 것이다. 융자에 대한 보증인이 있을 경우에는 원금 부족 부분에 대하여 보증인에게 추심이 가능하다. 원금 부족 부분에 대한 추가 추심을 하기 위해서는 트러스트 세일 방식에 의한 차압이 아니라 법원의 명령을 받는 차압을 진행해야 한다. 그러기 위해서는 원천 채무자에게 소송을 진행해야 한다. 법원을 통한 차압은 시간과 비용이 많이 들기 때문에 대부분의 채권자는 트러스티 세일을 통한 차압을 하게 된다. 그러나 보증인에 대해서는 원금 부족 부분에 대한 추심은 할 수 있다. 원천 채무자는 담보물이 차압된 후 책임이 소멸하지만, 보증인의 채무는 계속 진행된다.   은행의 융자 금액이 100만 달러라고 가정하자. 부동산의 실제 시장가격은 100만 달러일지라도 트러스티 세일을 통한 경매에서는 시장가격보다도 낮게 경매되는 경우가 많다. 트러스티 세일에서 원금보다 낮은 가격인 80만 달러에 제삼자에게 경매 낙찰이 되었을 경우, 은행에서는 20만 달러의 원금 부족이 발생한다. 은행은 원천 채무자에게는 부족한 20만 달러에 대해서 채권 추심을 할 수 없다. 그러나 보증인에 대해서는 20만 달러에 대한 채권추심이 가능하다. 보증인에 입장에서는 매우 불리한 산정방법이다. 따라서 보증인의 입장에서는 트러스티 세일의 경매에 참여해서 부동산을 구매하는 것이 실질적으로는 나은 방법이 될 수 있다.   결국 원천 채무자는 은행이 부동산 트러스티 세일을 통해 차압하게 되면 원금 부족 부분에 대한 책임이 없지만, 제삼자 보증인은 은행에 대하여 원금에 대한 무한 책임이 있다. 이러한 경우가 심각하게 나타날 경우가 가족이나 친구가 보증했을 경우다. 원천 채무자의 부동산이 차압된 후에도 융자에 대한 책임이 있다. 담보가 있다고 해서 융자에 대한 책임이 없을 거라고 생각을 했다가 담보물이 시장가보다 낮게 경매될 경우, 부족한 부분에 대한 책임을 지게 되는 것이다. 따라서 보증을 할 경우에는 이런 책임에 대해 정확히 인식하고 결정할 필요가 있다.   ▶문의:(213)487-2371 이승호/ 변호사 Lee & Oh법 상식 부동산 보증인 제삼자 보증인 부동산 융자 부동산 트러스티

2023-07-02

[상 법] 법정 이자율과 불법 고리 이자

캘리포니아 주에서는 법정 이자율이 정해져 있다. 소비자에게 적용되는 법정 이자율은 연 10%다.     10%가 넘는 이자율이 적용됐을 때에는 고리의 이자가 되므로 예외 조항이 아닐 경우에는 불법으로 간주한다.     이자율이 고리인가 아닌가에 대해서는 매우 복잡한 법이 적용된다. 법으로 정한 이자율보다 높은 이자를 적용하는 이자율을 고리라고 한다.     고리대금에 대한 법은 캘리포니아 주에서는 헌법 15조에 규정되어 있다. 기본적으로 개인 또는 가족을 부양하기 위해 받은 융자에 대해 연 10%가 넘는 이자율을 적용했을 때 고리대금 법에 적용된다. 일반적으로 상품을 사거나, 부동산 건축 또는 개조를 위해서 받은 융자는 개인 또는 가족을 부양하기 위하여 받은 융자로 간주하지 않으므로 고리대금 법에 저촉되지 않는다. 개인 또는 가족을 부양하기 위해 받은 융자가 아닐 경우에는 연장준비위원회에서 정한 우대금리보다 5% 이상의 이자율 또는 10% 이자율 중에서 더 높은 이자율을 적용하면 고리대금 법에 저촉된다.     고리대금 법을 이해하는데 있어서 중요한 것은 고리대금 법에 저촉되지 않는 예외 조항이다. 위에서 설명한 것은 고리대금 법에 저촉되는 일반적인 법이다.     그러나 실제로 고리대금 법에 저촉되는 경우는 훨씬 적다. 이유는 법정 이자율보다 높은 이자를 적용할 수 있는 예외 조항이 방대하기 때문이다.     첫째, 부동산 중개인 라이선스를 가진 부동산 중개인이 알선한 융자나 부동산을 담보로 하는 융자일 경우에는 고리대금 법에 저촉되지 않는다. 따라서 부동산 융자를 하거나 부동산을 담보로 하는 융자를 부동산 중개인이 알선할 때는 고리대금 법에 저촉받지 않는다.   둘째, 캘리포니아 금융 법에 따라 은행, 저축은행 또는 신용조합은 고리대금 법에 적용을 받지 않는다. 즉 이러한 금융기관에 의하여 발생하는 신용융자, 부동산 융자, 상업융자, 모기지 융자 등은 고리대금 법에 적용을 받지 않고 이자율을 정할 수 있다.     셋째, 융자금액이 250달러를 넘지 않는 소액의 융자나 전당포 거래도 고리대금 법에 적용받지 않는다. 고리대금 법을 적용하지 않는 이유는 신용거래가 어려운 계층을 상대로 하는 융자에 대하여 규제를 완화한다는 측면이 있다.     넷째, 보험회사가 융자할 때도 고리대금 법에 적용되지 않는다.     다섯째, 부동산이나 일반 상품을 사면서 융자를 할 경우에도 고리대금 법에 적용받지 않는다.  따라서 백화점에서 가전제품을 사면서 융자를 할 경우에는 고리대금 법에 저촉받지 않고 법정이자율보다 높은 이자를 적용할 수 있다.     여섯째, 모든 크레딧 카드 거래는 고리대금 법에 저촉받지 않는다. 이런 이유로 크레딧 카드 회사가 적용하는 이자율이 법적 제한을 받지 않는 것이다.     일곱째, 주 정부나 연방정부 같은 정부가 하는 융자에 대해서도 고리대금 법은 적용되지 않는다.   위에 설명한 예외 조항이 적용되지 않는 융자일 경우에는 이자를 적용하는 데 있어서 법정이자율을 넘을 수 없다. 이러한 고리대금 법을 위반했을 경우에는 민 형사적인 책임이 있게 된다. 융자를 통해서 받은 모든 이자에 대한 몰수와 받은 이자의 세배의 금액을 벌금의 책임이 있게 된다. 또한 고의로 고리대금 법을 어겼을 경우에는 악덕 고리대금업자로서 형사적인 책임이 발생한다. 처벌은 최고 5년까지의 징역형이 내려질 수 있다.     고리대금 법을 위반한 것에 대한 민사소송의 공소 시효는 2년이다. 그러나 채권자가 지불되지 않은 융자에 대해 소송을 했을 경우, 채권자는 법적 방어의 논리로서 고리대금 법 위반을 맞소송할 수 있으며 이러한 반소는 공소시효에 적용받지 않는다.     법의 구조로 보면 매우 불합리해 보이는 법이 고리대금 법이다. 은행이나 크레딧 카드같이 이자율에 대하여 규제가 필요한 융자는 고리대금 법에 저촉받지 않고 원하는 이자율을 적용할 수있지만 일반인 간의 융자 거래에 대해서는 이자율에 대한 제한을 두기 때문이다.     ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사상 법 이자율 법정 법정 이자율 신용융자 부동산 부동산 융자

2022-08-10

eXp 부동산 ‘하반기 전망 세미나’…25일 오후 2시 OC 소스몰

eXp 부동산이 내일(25일) 오후 2시 ‘2022년 부동산 시장 전망 세미나’를 개최한다.   부에나파크 소스몰 1층의 eXp 부동산 OC 오피스에서 열릴 이번 세미나는 부동산 각 분야 전문가들이 나서 최근 동향과 대응책을 제시한다.   고금리 부담과 함께 경기 불안이 대두하는 시기에 부동산, 융자, 에스크로, 타이틀과 홈 인스펙션 및 터마이트 분야의 전문가들이 현장에서 강연하고 직접 질의응답에 응해준다.   특히 시장 흐름에 맞게 집을 장만하고 시세 차익을 남기며 매매하는 방법 등 각 분야 전문가들이 자신의 노하우를 공유하며 고금리 시대를 대처하는 부동산 처세술을 강의할 예정이다.   ▶참석 문의 전화(714-924-4989, 213-789-4989), 이메일([email protected])부동산 하반기 부동산 시장 부동산 처세술 부동산 융자

2022-06-23

[부동산 단신] 신규 콘도 융자 더 깐깐해졌다

신규 콘도융자에 대한 조건이 더 까다로워지고 있다. 대부분의 모기지 렌더들은 바이어들에게 융자승인을 내주기 전에 국책모기지 업체인 페니매와 프레디맥의 개런티를 원하고 있다. 2차 모기지 시장에서 두 기관에 노트매각을 하기위해서다. 이 과정에서 페니매와 프레디맥은 콘도의 경우 전체 유닛중 70%가 팔렸거나 에스크로가 진행 중이어야 융자승인을 내주도록 가이드라인 기준을 높였다. 신규 콘도의 판매비율 기준은 2009년이전에는 51%였으나 올해는 70%로 높아졌다. 페니매와 프레디맥은 개발업체 소유비율이 30%가 넘게되면 어떤한 이유에서도 융자승인을 내주지 않고 있다. 그 이유는 개발업체들이 재정적으로 힘든 상태가 되면 자체 보유한 콘도를 헐값에 매각하게 되고 이로 인해 기존에 팔린 콘도가격에 영향을 미치기 때문이다.

2011-05-04

72만9750달러 컨포밍 융자 한도액, 내년 9월까지 연장

72만9750달러로 올해말까지 한시적으로 높아진 컨포밍 융자 한도액이 내년 9월까지 연장 적용된다. 연방하원 산하 세출위원회는 고급주택 지역의 컨포밍 융자 한도액을 72만9750달러로 상향조정한 것을 내년 9월까지 유지하기로 하는 안을 확정했다. 컨포밍 융자는 패니매와 프레디맥 등 정부 융자기관이 보증하는 융자로 2007년까지만 해도 한도액이 41만7000달러(1유닛 기준)이었으나 2007년 여름 주택시장 활성화를 위해 72만9750달러로 상향 조정됐다. 이후 올해 초부터 62만5500달러로 하향조정됐으나 연방정부는 다시 올해 말까지 72만9750달러로 확대하기로 했다. 그리고 이번에 다시 내년 9월까지 그 기간을 연장키로 한 것이다. 융자업계는 이같은 내용이 발표되자 적극 환영의 뜻을 표했다. 파이낸스 프로의 캐티 김 대표는 "융자은행들이 점보융자 기준을 강화해 점보융자가 힘든 상황에서 컨포밍 융자 한도액이 낮춰지면 그 가격대의 주택 거래는 큰 영향을 받게 된다"며 "컨포밍 융자 한도액 상향조정이 내년까지 유지돼 한숨 덜었다"고 말했다. 한편 연방정부는 컨포밍 융자 한도액 상향조정 기간 연장을 위해 46억달러의 예산을 추가로 배정했다. 김현우 기자 [email protected]

2009-07-21

'융자조정 시들' 융자소송 몰린다…비용 더 들어도 조건 덜 까다로워

지난해 말 부터 한인들에게도 큰 관심을 끌어오던 융자조정 인기가 시들해지고 융자소송으로 한인들이 몰리고 있다. 융자업계에 따르면 융자조정을 신청했다 융자소송으로 바꾸거나 아예 처음부터 융자소송을 찾는 한인들이 최근 들어 크게 늘고 있다. 론팬 모기지의 앤드류 문 부사장은 "융자조정에서 융자소송으로 바꾸는 한인들이 많다"며 "올해 초 까지만 해도 융자조정이 주 문의사항이었는데 요즘은 융자소송에 대해 문의하는 주택소유주들이 더 많다"고 말했다. 이처럼 융자소송으로 한인들의 선호가 바뀌는 것은 융자조정이 당초 오바마 행정부가 장담한 것 처럼 혜택이 많지 않은 데다 조건이 까다로와 한인들은 거부되는 경우가 많기 때문이다. 실제로 융자조정을 신청한 한인들이 승인을 받는 비율은 20% 정도에 불과할 것으로 융자업계는 보고 있다. 또 융자은행들이 시행에 혼선을 빚으면서 융자조정 수속 기간이 계속 길어지고 있는 데다 융자조정을 둘러싼 사기가 극성을 부리는 것도 융자조정에 대한 주택소유주들의 거부감이 높아지는 이유다. 문 부사장은 "똑같은 조건의 고객이 융자조정을 신청했지만 1명은 승인이 나고 1명은 거부당하기도 하는 등 융자은행도 오락가락하고 있다"며 "이러한 상황 때문에 고객들이 융자조정에 대한 피로 현상을 느끼고 있다"고 상황을 전했다. 더욱이 융자소송은 융자조정에 비해 조건이 덜 까다로운 데다 성공하면 융자조정보다 더 좋은 조건을 이끌어낼 수 있다. 단 수속비용은 융자조정에 비해 많이 든다. 부동산법 전문 원동석 변호사는 "융자소송을 의뢰하는 고객들 중 융자조정을 신청했다 거부당했거나 결과에 확신을 갖지 못해 바꾸는 경우가 많다"며 "융자은행마다 융자조정 서류가 산더미처럼 밀리면서 제때 대응하지 못함으로써 고객들을 화나게 해 융자소송으로 모는 경향도 있는 것 같다"고 말했다. 융자조정과 융자소송 차이 융자조정은 차압 위기에 처한 주택소유주들의 모기지 페이먼트를 하향조정해 줌으로써 주택을 계속 유지할 수 있도록 하겠다는 것이다. 오바마 행정부가 가이드라인을 정하고 융자은행들은 이 가이드라인에 맞춰 주택소유주들의 융자조건을 변경해주고 있다. 이 가이드라인에 따르면 주택소유주가 융자조정 조건에 부합하면 융자은행은 주택소유주 월 수입의 31%선으로 융자 페이먼트를 낮춰준다. 그러나 월 수입을 증명해야 하며, 현재 페이먼트가 월 수입에서 차지하는 비중이 지나치게 높아도 거부되는 등 조건이 까다롭다. 반면, 융자소송은 융자 자체의 문제를 따지는 것이다. 즉, 융자은행이 융자를 내줄 때 관련법을 준수해야 하는데 위법 사항이 있는 지를 따져 이를 토대로 융자은행에 소송을 제기하는 것이다. 따라서 수입 증명이 필요없고 크레딧이 높지 않아도 되는 등 조건이 덜 까다롭다. 최근에는 융자소송을 제기했다 합의를 통해 융자조정의 결과를 이끌어내려는 시도도 많다. 김현우 기자 [email protected]

2009-06-03

'가주 부동산 연말 바닥' 주택매매 활성화 조짐

미국의 경제 회복 시점이 당초 예상보다 다소 앞당겨질 것이라는 예측이 나오고 있지만 주택 시장은 지금의 침체상황을 당분간 벗어나기 어려울 것으로 전망됐다. 단 주택 시장 회복 시기는 지역에 따라 큰 차이를 보여 캘리포니아 및 애리조나 텍사스 등 서부지역이 올해 말 바닥을 치면서 가장 먼저 회복이 시작될 것으로 분석됐다. 최근 비즈니스위크는 주택시장이 일부 긍정적 지표에도 불구하고 주택시장 활성화를 저해하는 요소들이 아직 많이 존재하고 있다고 보도했다. 먼저 주택구입자금 마련을 위한 융자 조건이 여전히 까다롭다. 또 주택 차압도 여전히 증가하고 있으며 특히 미 전역에 비어 있는 주택이 1400만채로 지나치게 많다. 특히 실업률이 올해 말까지 9.5%선까지 높아져 집값이 내려가더라도 실질적인 주택 구매로는 이어지지 않을 거라는 분석이다. 그러나 가주의 경우 다른 주들보다 주택 가격이 큰 폭으로 떨어지면서 올해 들어 주택 매매가 점차 활성화되는 조짐을 보이고 있다. 특히 모기지 이자율이 역대 최저 수준으로 떨어지면서 첫주택구입자를 중심으로 주택을 찾는 잠재 바이어들이 늘고 있어 주택 시장이 다른 지역보다 빨리 안정을 찾을 것으로 분석된다. USA 투데이는 이와 관련 유타대학의 주택 시장 연구보고서를 인용 보도하면서 캘리포니아 유타 애리조나 텍사스 등의 주택 시장이 올해 말 바닥을 찍어 가장 먼저 반등되며 네바다 오리건 워싱턴 등은 내년 미시건 오하이오 인디애나 등 중서부 지역은 2012년에 이르러서야 하락세를 멈출 것으로 분석했다. 김현우 기자 [email protected]

2009-04-10

'융자조정' 관심 고조

남가주한인부동산협회(회장 크리스 엄)가 주최 26일 아로마센터 스카이홀에서 열린 '융자조정 세미나'에서 크렉 트라이언스 변호사가 융자조정 혜택 및 문제점을 설명하고 있다. 이날 행사에는 한인 200여명이 참석 융자조정에 대한 높은 관심을 반영했다. 〈김현우 기자>

2009-03-26

융자조정 주택 소유주 절반, 페이먼트 안 줄었다

차압 위기에 처한 주택소유주들을 도와주는 비영리기관 호프나우(HOPE NOW)를 통해 지난해 융자조정을 받은 주택소유주의 절반이 페이먼트가 줄지 않은 것으로 나타났다. 이에 따라 융자조정의 실효성에 대한 논란이 다시 증폭되고 있다. 밸퍼라이소법률대학교 앨런 화이트 교수는 지난 11월 한달동안 융자조정을 받은 주택소유주들을 분석 실제로 융자조정자들이 받은 혜택을 조사했다. 이 조사에 따르면 서브프라임 및 옵션 변동 모기지 프로그램 등을 갖고 있다 차압 위기를 겪어 융자조정을 받은 주택소유주들의 절반 정도는 모기지 페이먼트가 감소하지 않은 것으로 나타났다. 이 보고서를 보면 융자조정을 받은 주택소유주들의 모기지 페이먼트가 실질적으로는 감소했으나 연체나 프로그램 변동 등에 따른 이유로 절반 정도의 주택소유주가 부담하는 모기지 페이먼트는 조정 전과 별 차이가 없다. 이자율이나 융자상환기간 등의 융자 조건은 좋아졌지만 그동안 연체된 페이먼트 및 연체벌금 등이 새롭게 조정된 모기지 페이먼트에 부가되기 때문이다. 이를테면 월 모기지 페이먼트가 2000달러인 주택소유주가 4개월 정도 연체한 후 융자조정을 받아 월 페이먼트가 1500달러로 줄었다. 그러나 4개월 연체한 페이먼트 및 연체벌금 등이 1~2년 정도의 기간동안 나눠져 주택소유주에게 부담되기 때문에 실제로 내야 하는 월 페이먼트는 전과 별 차이가 없는 셈이다. 또 이전에는 미니멈 페이먼트만 부담해 월 페이먼트가 이자에도 못 미칠 정도로 낮았지만 융자조정을 받으면서 30년 고정 또는 이자만 내는 프로그램으로 융자가 바뀌어 실제 이자율이 떨어졌음에도 불구하고 월 모기지 페이먼트는 비슷하거나 더 많아지는 경우도 발생하고 있다. 김현우 기자[email protected]

2009-03-13

불법 '융자조정 업체' 뿌리 뽑는다…부동산국, 232개 업체 일제 조사

융자조정에 대한 수요 급증으로 융자조정업체들이 우후죽순처럼 생겨나면서 사기 행위가 기승을 부리자 가주부동산국이 융자조정 업체에 대한 대대적인 조사에 나섰다. 가주정부를 비롯한 7~8개 주정부는 최근 융자조정업체에 대한 일제 조사에 들어갔다. 이 가운데 가주에서는 가주부동산국(DRE)이 주검찰청과 공동으로 융자조정업체 및 차압 컨설팅업체 조사에 나서 지난 1월말 현재 232개 업체를 조사중인 것으로 드러났다. 가주부동산국이 중점적으로 조사하는 것은 융자조정업체들의 적법한 라이선스 소지 여부 및 광고 불법적인 수수료 징수 여부 등이다. 가주 규정에 따르면 융자조정 서비스를 제공하기 위해서는 브로커 라이선스를 소지해야 하며 에이전트로 일하기 위해서는 세일즈 퍼슨 라이선스를 소지해야 한다. 또 광고를 할 때는 라이선스 넘버를 명시해야 하고 융자조정 수수료를 선금으로 받을 수 없다. 단 가주부동산국으로부터 적절한 자격을 갖췄다는 사전 승인을 받은 업체는 융자조정 수수료를 선금을 수령할 수 있다. 가주부동산국의 탐 풀 대변인은 "차압 위기가 높아지면서 이를 이용해 합법적 또는 불법적으로 비즈니스를 하는 업체들이 많이 생겨났다"며 "그러나 불법적인 업체에 의한 피해 사례가 증가하고 있어 단속에 나섰다"고 말했다. 부동산국에 따르면 가장 많은 불만은 융자조정업체에 수수료를 선금으로 줬으나 융자조정은 실패하고 수수료도 돌려받지 못했다는 것. 주검찰청의 대나 사이머스 대변인은 "현재 차압 컨실팅업체 3군데가 불법적인 서비스를 하다 적발됐다"며 "이들 업체들은 돈만 받고 융자조정 서비스를 하지 않거나 심지어는 주택소유주에게 더 큰 피해를 입히기도 했다"고 경고했다. 가주부동산국은 이번 조사에서 법률위반 행위가 적발되면 라이선스 중지나 경고 조치를 취하게 되며 고객들의 피해사례가 확인되면 주검찰에서 형사처벌하게 된다. 김현우 기자 [email protected]

2009-03-10

[융자조정 겉과 속-끝] '연체' 해야만 승인 나는 것 아니다

융자조정(Loan Modification)이 차압 사태를 해결하는 가장 유용한 방법으로 인식되면서 융자조정 신청자가 증가하는 것과 동시에 이를 이용한 사기 행위도 기승을 부리고 있다. 또 융자조정에 실패해 막다른 골목으로 내몰린 한인들도 늘어나고 있다.융자조정 절차 및 유의점, 융자조정 대안 등을 정리했다. ▷절차 융자조정은 직접 융자은행 담당부서와 연락해 받을 수도 있고 비영리단체나 융자조정 브로커를 통해 신청할 수도 있다. 융자조정을 받기 위해 크레딧은 큰 문제가 되지 않지만 소득 증명을 해야 한다. 따라서 소득 증명이 가능한 서류를 준비하는 것이 가장 중요하다. 소득증명 서류로는 월급 명세서와 2년치 세금보고서 자영업자의 경우 손익 계산서 등을 요구한다. 또 수입이 줄어들어 모기지 페이먼트가 어렵다는 하드십 레터(Hardship Letter)도 준비해야 한다. 이러한 서류들을 준비한 후 비영리단체나 융자조정 브로커 등을 통해 융자은행에 접수하면 융자은행에서는 심사를 통해 승인 여부를 결정한다. 요즘은 각 은행마다 신청 서류가 너무 많아 보통 3~4개월 많게는 6개월까지 소요된다. ▷유의점 모기지 페이먼트를 연체한 주택소유주가 그렇지 않은 주택소유주보다 융자조정 승인을 받을 확률이 높지만 반드시 모기지 페이먼트를 연체해야만 융자조정을 받을 수 있붋 것은 아니다. 융자조정 회사마다 가이드라인이 다르기 때문이다. 따라서 먼저 가이드라인을 확인하는 것이 중요하다. 따라서 무조건 페이먼트를 연체하라고 조언하는 브로커는 일단 조심해야 한다. 롬팩 모기지의 앤드류 문 부사장은 "일부 융자은행은 모기지 페이먼트를 연체한 기록이 없으면 융자조정을 안해주기도 한다"며 "그러나 연체를 해도 융자조정이 안 될 수도 있고 연체하지 않아도 가능한 만큼 가이드라인을 정확히 파악해 대처하는 것이 중요하다"고 말했다. 수수료 부분도 조심해야 하는 문제. 원칙적으로 융자조정 서비스를 도와주면서 수수료를 선금으로 받는 것은 불법이다. 특히 수수료를 미리 받고 융자조정이 실패했으나 돌려주지 않으면 부동산국에서 에이전트 라이선스를 일시중지하거나 박탈할 수 있다. 이 때문에 브로커들은 컨설팅 계약과 같은 편법을 쓰기도 한다. 이런 경우 융자조정 실패시 반환 규정을 정확히 해야 피해를 방지할 수 있다. ▷대안 소득증명이 힘들거나 융자조정을 실패했으면 융자소송을 고려할 만 하다. 융자소송은 소득 증명 및 좋은 크레딧이 필요없기 때문이다. 단 융자소송은 기간에 제한이 있다. 재융자의 경우 2005년 이후 주택구입융자는 2004년 이후 융자를 받은 경우만 가능하다. 또 옵션 변동 프로그램이나 서브프라임 변동 이자율 프로그램 이자만 내는 프로그램 등이 가능하며 30년 고정 프로그램의 경우는 상대적으로 쉽지 않다. 소송 기간이 6개월에서 1년 정도로 긴 것도 생각해야 한다. 문 부사장은 "결국 주택소유주의 상황에 따라 융자조정이나 소송 중 적합한 것을 택하는 것이 차압 위기를 넘길 수 있는 지름길"이라며 "융자조정을 신청하기 전에 숏세일로 처분하는 것도 좋은 방법 중 하나"라고 조언했다. 김현우 기자 [email protected]

2009-02-27

[융자조정 겉과 속-2] 희망 크지만 절망도 있다…성공 vs 실패사례

융자조정이 한인 사회에서 큰 관심을 끌고 있고 차압 위기에 빠진 주택소유주들에게 큰 희망을 주는 것도 사실이지만 아직 ‘성공적’이라고 평가하기는 이르다. 아직 융자조정을 실제로 받은 주택소유주가 많지 않은데다 융자조정으로 혜택을 받은 주택소유주도 있지만 실패하고 피해를 본 사람도 있기 때문이다.융자조정으로 혜택을 받은 주택소유주 및 실패한 소유주의 두 사례를 비교했다. 성공 사례 전모씨는 지난 2006년 봄 핸콕파크에 120만달러의 주택을 구입했다. 당시 20만달러를 다운 페이먼트하고 100만달러를 융자받아 구입했으며 미니멈 페이먼트를 선택했다. 그래서 지난해 전씨가 내던 월 페이먼트는 3200달러 정도. 그러나 원금이 계속 증가해 지난해 가을에는 원금이 112만6000달러가 됐다. 더욱이 융자은행에서는 원금이 너무 늘어 더 이상 미니멈 페이먼트만 할 수 없다며 변동 이자율로 바꿔 모기지 페이먼트를 해야 한다고 통보해왔다. 변동으로 바뀌면서 월 페이먼트는 6862달러로 늘었다. 때마침 비즈니스까지 악화되면서 페이먼트가 힘들었던 전씨는 지난해 11월 융자조정 브로커를 통해 융자조정을 신청했다. 4개월에 가까운 수속 끝에 전씨가 받은 융자조정안은 융자 기간을 40년으로 늘리고 첫해는 이자율을 3.5% 두번째해는 4.0% 세번째해는 4.5%로 하고 그 다음부터는 그때 이자율로 정하겠다는 것이다. 이에 따라 전씨가 부담하는 페이먼트는 첫해 4488달러 둘째해 4820달러 셋째해 5156달러로 통보받은 월 페이먼트보다 매월 1700~2400달러 정도 3년간 7만3500달러 정도 줄일 수 있게 됐다. 전씨는 "혹시나 하면서도 사정이 절박해 신청했는데 예상외의 좋은 결과를 얻었다"며 "큰 부담을 덜게 됐다"고 한숨을 놓았다. 김현우 기자 실패 사례 장사를 하는 50대 이모씨. 그는 융자조정을 시도했다가 멀쩡한 집만 날리고 사업체도 폐업위기에 몰려 있다. 이씨는 지난해 5월쯤 융자조정을 시작했다. 주변사람들로부터 융자조정을 하면 이자율을 낮추고 원금도 삭감할 수 있다는 말을 들었기에 큰 기대를 걸었다. 이씨는 융자조정업체로부터 모기지 페이먼트를 2~3개월 정도 연체해야 된다는 말을 들었다. 평소 크레딧이 750점이 넘었던 이씨는 망설였다. 미국생활 25년동안 한번도 페이먼트를 늦춰본 적이 없었기 때문이었다. 하지만 페이먼트를 줄일 수 있다는 말에 3개월 연체하고 말았다. 그러나 몇개월이 지나도록 일은 진척되지 않았다. 이씨가 조정신청을 한지 6개월이 지나서 받은 소식은 융자조정 불가였다. 세금보고상의 소득으로는 이자율을 대폭 삭감해야하는데 그렇게는 해줄 수 없다는 내용이었다. 그 후 이씨에게는 혹독한 결과만이 기다리고 있었다. 페이먼트를 연체하면서 크레딧이 나빠졌다. 급전으로 사용하고 있던 크레딧 카드 5개 계좌가 모두 취소됐다. 10만달러짜리 사업체 라인 오브 크레딧도 동결됐다. 이씨는 갑자기 돈줄이 막히게 됐다. 그럭저럭 장사가 되던 사업체는 자금부족으로 운영이 힘들어지고 주택 모기지 페이먼트도 할 수 없게 됐다. 이씨는 할 수 없이 지난달 집을 던지고 말았다. 사업체도 문닫기 일보직전이다. 박원득 기자

2009-02-26

[주택 융자조정 겉과속-1] 관심은 '후끈'…신청은 '미지근'

한인 주택소유주들의 융자조정에 대한 관심이 크게 높아지고 있다. 최근 들어 연방정부에서 차압방지 등 각종 구제조치안이 발표되면서 주택소유주들은 페이먼트 조정에 희망을 걸고 있다. 이로인해 융자조정 광고가 타운에 넘쳐나면서 ‘누가 얼마나 줄였고’ ‘누가 돈만 날렸고’ 등 별의별 소문이 나돌고 있다. 융자조정 실태를 3회에 걸쳐 소개한다 현재 한인 주택소유주 중 융자조정을 신청한 수는 수천명에 이를 것으로 추정될 정도로 융자조정에 대한 관심은 뜨겁다. 실제로 융자조정을 도와주는 비영리단체 KCCD에만 1000명에 가까운 한인 주택소유주들이 융자조정을 신청했으며 융자조정을 취급하는 융자 브로커회사가 20여개에 이른다. 부동산이나 융자업계 종사자가 개인적으로 융자조정 에이전트로 뛰는 사람까지 합치면 100곳도 넘는다. 한인들의 경우 융자조정을 시작한 시점은 대략 지난해 여름부터다. 융자조정에 걸리는 기간이 짧게는 2~3개월에서 6개월이상도 걸리는 것을 감안하면 아직은 조정결과가 많이 나와 있지는 않다. 융자조정을 통해 홈 오너가 얻을 수 있는 혜택은 이자율 인하 페이먼트 기간 연장 원금삭감 등이다. 이중에서 가장 보편적으로 기대할 수 있는 것이 이자율 인하다. 렌더마다 다르지만 대략 2~3%의 이자율 하락을 바랄 수 있다. 융자기간 연장도 조정에서 얻을 수 있는 혜택이지만 이자율 인하보다는 효과가 크지 않다. 원금삭감도 현실적으로는 아직 힘들다. 이러한 조정혜택을 받기 위해서는 홈 오너의 소득이 아주 중요하다. 은행들은 세금보고상에 나타난 소득을 보고 조정을 해준다. 홈 오너의 세금보고상 소득이 너무 높거나 낮아도 조정이 쉽지 않다. 대부분의 렌더들은 총 소득에서 모기지 관련 페이먼트가 31%~38%를 넘지않도록 하고 있다. 융자조정도 모든 사람이 받는 것이 아니고 어느정도 소득이 받쳐줘야 한다는 얘기다. 하지만 이것도 정해진 룰은 아니다. 예상외로 이자율을 크게 낮춘 사람도 있고 그렇지 않은 경우도 있다. 홈 오너의 재정상태와 렌더의 기준에 따라 결과는 다르게 나온다. 아직까지는 융자조정을 성공적으로 마친 홈 오너들이 주변에 많지않다보니 실제로 조정 신청을 한 사람들도 드문 편이다. 타운의 한 융자조정업체는 하루에 100통 가까이 문의전화를 받고 있지만 실제로 신청하는 사람은 10명정도라고 밝혔다. 실제 신청자가 적은 이유는 성공에 대한 불확실성때문이다. 융자조정을 위해 모기지 페이먼트를 2~3개월 연체했다가 조정에 실패할 경우 크레딧만 망가지기 때문이다. 융자조정은 영어에 불편함이 없다면 직접 시도해도 된다. 그러나 상당수 한인들은 융자조정 업체나 비영리기관의 도움을 받고 있다. 수수료는 융자금액의 1%나 3000달러~5000달러 수준이다. 비영리기관으로는 'KCCD'(213-985-1500)와 '샬롬센터'(213-380-3700)등에서 홈 오너들을 위한 융자조정 업무를 대행해주고 있다. KCCD의 한준호 카운슬러는 "지금까지 1000여명의 한인들이 상담을 했으며 은행에 서류가 제출된 케이스는 200여건에 이른다"고 전했다. 대부분의 한인 홈 오너들은 융자조정에 관심을 갖고 있다. 하지만 실패에 따른 부담감때문에 아직까지는 주위사람들의 결과를 관망하는 자세다. 박원득 기자

2009-02-25

[부동산 Q&A] 숏세일 및 융자소송

△문=저는 지난 1월에 은행에 융자조정(Loan Modification)을 신청했었고 지금은 마무리 단계에 있습니다. 융자조정이 이뤄지게 되면 한달에 2000달러씩을 지불하면 되는데 지금까지 밀린 5개월 모기지 페이먼트를 조정된 금액으로 내더라도 1만달러가 필요합니다. 그런데 지난 주에 남편이 실직했고 현재 직장을 찾고 있는데 쉽지가 않습니다. 또한 저도 직장에서 근무시간이 줄어든 관계로 저희 가정의 수입이 삼분의 이 이상이 줄어서 이제는 현재 진행되고 있는 융자조정이 마무리되더라도 조정된 금액인 2000달러도 지불할 능력이 되지 않을 것 같습니다. 작년 10월부터 페이먼트를 내지 못하고 있었는데 혹시 지금이라도 숏세일을 할 수 있을런지요? 아니면 다른 방법이 있다면 알려주시기 바랍니다. ▼답=귀하의 경우에는 융자은행에서 적극적으로 협조를 해 주어서 융자금 조정이 이뤄지게 된 상황이라서 그 상황만으로는 좋은 결과였다고 볼 수 있겠습니다. 그러나 귀하의 부군께서 직장을 잃으셨고 귀하의 직장도 근무시간이 줄어든 관계로 융자금 조정이 별 도움을 주지 못하게 된 상황인 것 같습니다. 융자조정을 해 주는 것과 숏세일에 동의하는 것은 두개의 다른 내용임으로 융자금의 조절을 포기한다고 하여 숏세일을 하지 못하게 되는 것은 아닙니다. 숏세일과 관련되어 가장 중요한 것은 일단 그 주택의 은행의 차압절차에 들어가서 경매가 언제쯤 열릴 것인가 입니다. 만일 경매가 바로 이뤄질 상황이라면 그만큼 숏세일을 하기에 어려움이 있습니다. 왜냐하면 예상 구매자를 찾고 구매계약을 맺고 은행에 숏세일을 신청하고 하는데 많은 시간이 걸리기 때문입니다. 특히 융자금이 1차만 있는 것이 아니라 2차 3차가 있는 경우에는 더욱 어려움이 있습니다. 이러한 모든 여건을 고려해 볼 때 숏세일을 신청할 수 있는 상황이라면 먼저 부동산 중개사와 상의하여 구매예정자를 찾아보실 것을 권해 드리며 숏세일을 은행에 신청하는 절차는 해당 부동산 중개사 또는 부동산 업무를 담당하고 있는 변호사와 상의하실 것을 권해 드립니다. 일반적으로 경매절차를 통하여 매각될 때까지 은행에서 발생되는 비용도 적지 않으며 부동산을 차압한 후 매각될 때까지 발생되는 경비와 관리의 어려움 때문에 은행에서는 숏세일의 조건이 받아들일 수 있는 정도의 것이라면 귀하의 숏세일 신청을 적극적으로 검토할 것으로 생각됩니다. 부동산 경기가 내려간 상황이지만 그렇기 때문에 또 저렴한 가격에 부동산을 구입할 수 있는 호기이기 때문에 이러한 숏세일을 이용하여 주택을 구입하고자 하는 분들도 많이 계시기 때문에 좋은 부동산 중개사를 만나시면 성공적으로 숏세일을 할 수 있으리라고 기대됩니다. 또 한가지 고려할 수 있는 방법은 귀하가 융자를 받을 당시에 은행에서 부당한 방법이나 조건으로 귀하에게 융자를 제공한 상태라면 그 융자 자체를 잘못 제공하였음으로 이에 대한 부당성을 주장하는 부당융자 소송을 시도해 볼 수도 있겠습니다. 그러나 이러한 소송은 다른 소송과 마찬가지로 그 결과가 보장되지는 않음으로 이에 대한 결정을 할 때는 신중하게 결정하시고 믿을 수 있는 변호사와 상의하실 것을 권면합니다. ▷문의: (213)738-7337 또는 [email protected]

2009-02-25

요즘 융자행태 '부익부 빈익빈'···안정적 수입·신용 좋은 사람 '우대'

"예전보다 쉽지는 않지만 융자 해주고 있습니다" "융자 받기가 너무 힘들어졌네요" 융자를 제공하는 은행과 일반 융자 신청자들의 생각이 전혀 다른 요즘이다. 막대한 구제금융이 풀렸음에도 불구하고 융자 시장이 여전히 꽁꽁 얼어붙어 있어 이를 이유로 정치권으로부터 고발당하는 은행까지 나오고 있다. 최근 의회에서는 8개 대형은행 행장들이 불려가 "더 심각한 신용 경색 상황으로 발전하고 있지만 신규 융자를 해주기 위해 노력하고 있다"고 밝히기도 했다. 업계 전문가들에 따르면 신용 경색의 가장 큰 이유 가운데 하나는 일반 은행들이 아닌 '그림자 은행 시스템' (shadow banking system)으로도 불리며 융자를 제공해오던 비은행 기관들이 최근 막대한 자금을 거둬들여가면서 융자 시장이 더욱 심각해지고 있다고 설명하고 있다. 대표적인 경우가 보험회사 뮤추얼 펀드 회사들인데 이들은 지금까지 회사채를 매입하는 방식으로 시중에 돈을 풀어왔지만 요즘은 사정이 완전히 달라졌다. 또한 헤지펀드나 펜션 펀드 등도 상용 융자 크레딧 카드 주택 융자 채권 등을 매입해 왔지만 역시 요즘 기능을 잃은 상태다. 와이오밍 대학 뱅킹 스쿨의 셰릴 샤퍼 교수는 "일부 커뮤니티 은행들이 효율적인 시장 공략을 위해 융자를 활성화시키는 움직임도 있었지만 대형 은행들의 틈새를 채우기에는 역부족이었다"고 설명했다. 실제로 융자 문제 제보도 각 언론사들마다 넘쳐나고 있다. 노스 캐롤라이나의 한 주민은 "씨티그룹의 크레딧 카드 이자율을 6%에서 무려 15%로 갑자기 올렸다"고 불평을 제기했으며 캔사스에서 500여명의 종업원을 두고 소매업체를 운영하는 한 업주는 "뱅크오브 아메리카에서 크레딧 라인을 갑자기 닫아 새 은행을 찾고 있는데 너무 어렵다"고 전하기도 했다. 특히 건축이나 나대지 관련 융자는 아무리 많은 곳을 찾아다녀도 융자를 받기가 하늘의 별따기 수준. 그렇다면 누가 융자를 받을 수 있는 것인가? 금융기관 컨설팅 업체를 운영하고 있는 찰스 웬들은 "역설적으로 돈이 필요없는 사람들이다"라고 말했다. 한 마디로 상당히 높은 크레딧 점수 넉넉한 홈에퀴티 그리고 안정적인 직업 또는 자산 수준을 가진 사람들이라는 것. 결국 비가 오면 우산을 뺏고 해가 뜨면 우산을 안겨주는게 은행이라는 옛말이 들어맞는게 요즘이라는 설명이다. 오성희 객원기자

2009-02-25

[앤드류 문의 융자백과] 융자조정의 현실

최근 정부와 연방의회는 금융구제안과 경기부양법안을 통과시키고 이를 실행하기 위해 3조달러에 육박하는 천문학적인 비용을 조달하기로 했다. 이중에 부동산과 관련된 정책 중에는 모기지 페이먼트 보조정책과 융자조정 활성화 정책이 단연 으뜸의 관심사가 되고 있다. 전자는 페이먼트를 연체하기 전에 일정한 자격심사를 통과한 주택소유주들에게 페이먼트의 일정부분을 보조해주는 것이고 후자는 정부가 융자은행들에게 일정한 대가를 지불하고 융자조정에 적극적으로 나서도록 유도하는 정책이다. 특히 융자조정 시 이자를 낮춰 페이먼트를 줄여줄 뿐만 아니라 원금까지도 일부 삭감해주는 정책을 추진 중인데 이는 주택소유주들에게 40% 정도 하락한 시장가치의 집을 계속 보유할 의미를 제공하는 최상의 현실적인 정책으로 평가받을 만하다. 지난해 8월부터 본란을 통해 한인사회에 알려지기 시작한 융자조정은 이후 많은 사람들의 관심 속에 일도 많고 탈도 많았던 것이 사실이다. 어떤 이들은 융자조정으로 모든 사람들이 엄청난 혜택을 받을 수 있는 것처럼 과대선전하고 있고 또 어떤 이들은 융자조정은 신청을 해봐야 거의 이루어지지 않는 그림의 떡이라고 혹평하고 있다. 세상의 대부분의 논쟁들이 그러하듯이 이 두 가지의 극단적인 판단들은 모두 옳지 않다. 또 실제로 융자조정을 담당하여 그 모든 과정을 진행하고 성공과 실패라는 결과를 경험해보지 않은 채 융자조정을 판단하는 것은 코끼리의 다리를 만져보고 코끼리는 기둥같이 생겼다고 주장하는 장님의 경우와 별반 다를 것이 없다. 융자조정의 좋은 결과들은 계속되고 있다. 그러나 조정을 신청한 모든 사람들이 성공하는 것은 아니다. 좋은 결과라 함은 페이먼트를 만족스럽게 낮추었다는 것인데 그 결과는 페이먼트의 연체 유무 기존의 융자 프로그램의 종류와 이자 융자은행 페이먼트가 어려운 이유 등 여러 가지 요소에 따라 달라진다. 이제 정부 차원에서 융자조정을 적극 지원하고 심지어 원금삭감의 혜택까지 기대할 수 있는상황에서 많은 주택소유주들이 그 혜택을 받아 가계에 도움이 되고 나아가 국가 차원의 실물경제가 회복되는 계기가 되었으면 하는 바람이다. 수많은 한인들이 융자조정을 신청하고 그 결과를 초조히 기다리고 있는 이 시점에서 융자조정의 현주소를 앞으로 1. 현재 융자조정의 개념 2. 융자조정의 실제 결과 3. 융자조정의 성공과 실패조건 등의 제목으로 총 3회에 걸쳐 분석해 본다. ▷문의: (213)675-4044

2009-02-25

[김희영의 부동산 맥 짚기] 융자조정 및 소송

"신문에 보면 변호사 앞세워서 융자 조정 소송 한다면서 말도 안되는 광고를 하는데 이런 선전이 말이 되는 것이냐. 믿어도 될까요"라는 전화들을 많이 받고 있다. ▷과대 융자 조정 소송 광고: 은행이 융자 조정을 쉽게 안 해 주기 때문에 변호사를 앞세워서 융자법 위반을 도구로 사용한다면 실효성 있는 조정이 가능하다. 그러나 변호사를 앞세운 융자 조정과 소송 과대 선전 문구들이 사실같이 들리는 허구적 내용 때문에 피해자가 발생할 수 있다는 걱정과 질문들이 있다. ▷광고 내용 진위: '99% 성공률 주택 차압방지 조정 성공률 95% 이상 전문 변호사가 직접 협상하므로 거의 모든 사건 조정 가능. 융자금액을 현 시가의 90%까지로 삭감. 융자 조정이 아니고 소송이라서 가능합니다. 1 년간 월부금 없음. 신용 손상 없음. 감정가 90%까지 낮춘다'는 선전이다. 이런 광고를 보면 왠지 이상한 요술쟁이 동굴 속으로 휘말려 가는 기분이 든다. 필자가 여러 곳에 직접 전화를 해 보았다. 융자 조정 또는 소송 사건을 시작한지 2달 밖에 안 된 곳이 많은 데도 90% 이상 성공률을 어떻게 믿겠는가 말이다. 이제 겨우 은행측 반응이 있을까 말까한 시간이다. 차압 절차도 모르면서 차압이 2년 걸린다는 대답이다. 어느 법이냐에는 법이 변경되었단다. 현재 그렇단다. 답변받을 수 있는 시간 질문에는 은행은 20일만에 변호사한테 답변을 해 줘야 하는 것이 법이기 때문에 30일 안에 회답을 받을 수 있단다. 이런 법은 없다. 구입가격이 아닌 현 시세에서 10% 떨어진 가격에 은행이 원금삭감을 해 줘야 된다는 절대성을 말하지만 희망적 이론이지 법률이나 판례도 없다. 융자 조정이나 소송할 손님 끌어다 주면 변호사가 사례비를 제공하겠다는 것과 승소 보장한다는 것도 변호사법 위반이다. 융자 조정이나 소송을 변호사한테 위임한 후부터 1년간 월부금 지불 안 해도 된다고 곳도 있다. 주택을 담보로 한 소비자 융자를 받은 사람한테 월부금 지불 중단을 권장하는 행위는 불법이다. 오바마 정부는 체납자에 대해서는 재융자를 해 주지 않겠다고 했다. 차압을 당하면 신용기록도 나빠지고 심지어는 융자 조정을 거부 당할 수 있다. 다음에 주택 구입했을 때는 더 높은 이자와 융자 경비를 지불해야 되는 불이익을 당하게 된다. 때로는 은행이나 부동산 업자가 월부금 중단을 하면 융자 조정이 된다거나 숏세일이 된다며 부추긴 탓에 피해 보는 사람이 있다. 이자를 3~4%까지 낮춘다는 선전도 있다. 이자 할인은 은행이 결정할 문제인데 그렇게 쉽지를 않다. 이자를 15% 지불한 사람한테 파산 법원판사가 3%를 낮췄더니 캐피털웨스트 은행이 항소를 해서 2%만 낮춘 판결이 있다. 그렇기 때문에 현 정부에서 파산 법원이 이자를 낮출 수 있게 만들자는 법률을 제정하자는 것이다. ▷법률 위반 통한 융자소송 대상: 융자 브로커나 은행의 위법 행위를 찾아서 흥정 또는 소송 청구를 하는 것이므로 자기가 거주하지 않는 주택도 상관이 없다. 임대 주택 투자용으로 구입한 주택이나 주택이 몇채가 되거나 상가 융자도 아무런 구애를 받지 않게 된다. 일반인이 융자 브로커나 은행이 법률 위반한 것을 찾는 것은 쉽지를 않기 때문에 전문가한테 의뢰를 하는 것이 옳다. 부동산 매매 경비 명세서만 보아도 시비꺼리를 쉽게 발견하게 된다. ▷문의: (951)684-3000

2009-02-25

LA 하이 컨포밍 융자한도 인상···72만9750달러로 10만불 올려

LA지역 '하이 컨포밍' 융자 한도액이 대폭 인상된다. 연방주택국은 LA-롱비치-샌타애나 지역의 '하이 컨포밍' 융자 한도액을 현행 62만5500달러(1유닛 주택 기준)에서 72만9750달러로 올린다고 발표했다. 컨포밍 융자는 국책 모기지 투자업체인 패니매와 프레디맥이 구입하는 융자로 크게 '일반 컨포밍' 융자와 '하이 컨포밍' 융자로 구분된다. 일반 컨포밍 융자는 1유닛 주택 기준으로 LA 및 오렌지 카운티의 경우 융자액이 41만7000달러 이하의 융자를 말하며 41만7001달러 이상은 하이 컨포밍 융자로 불린다. 하이 컨포밍 한도액은 지난해 한시적으로 72만9750달러로 책정됐다 올해초 62만5500달러로 하향조정된 바 있다. 하이 컨포밍 융자 한도액이 10만달러 정도 높아짐에 따라 최근 깡통주택의 재융자를 가능하도록 한 오바마 행정부의 '주택소유주 안정화 대책' 혜택을 받을 수 있는 주택소유주가 크게 증가할 것으로 분석된다. 김현우 기자 [email protected]

2009-02-24

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